Informativní článek pana Jana Polmana "Návrh na vytvoření národní katastrální politiky" zveřejněný ve 12. čísle časopisu Zeměměřič, ročník 1999, by mohl vzbuzovat dojem, že představené záměry již jsou, či musí být vládou a resortem ČÚZK automaticky akceptovány, a zejména, že navržené řešení je optimální a jediné možné. Jen v Evropě však existuje organizačních modelů katastru a pozemkové knihy více, a často jsou podmínkami prostředí, tradicí, i způsoby vedení našim podmínkám bližší než nizozemský model, kde katastr v oblasti registrace práv zajišťuje jen publikační funkci právních vztahů vznikajících nezávisle na katastru v systému soukromých notářů (princip notářské registrace listin, nikoliv práv). Dalo by se říci, že kdyby při výběru zahraniční expertní pomoci byl vybrán jiný projekt (výběr přitom nedělala přímo Evropská unie, jak by se snad z článku mohlo zdát, ale komise jmenovaná Ministerstvem hospodářství ČR), směřovala by doporučení zřejmě k jinému možnému a v jiné části Evropy fungujícímu modelu. Některé trendy vedoucí ke zvýšení kvality i zodpovědnosti za možné škody, usnadnění přístupu k údajům, vysoké soustředění na efektivnost a samofinancování umožňující pokrýt i vysoké náklady na moderní informační technologie, by přitom zřejmě zůstaly stejné, jen cesty a organizační formy by se podstatně lišily.

Rozhlédneme-li se po střední a západní Evropě, zjistíme, že obdobné podmínky, kdy katastr vede i pozemkovou knihu, najdeme jen na Slovensku, v Maďarsku a ve Velké Británii. Jinde jsou buď katastr a pozemková kniha vedeny odlišnými orgány, přičemž pozemková kniha většinou patří pod justici (Rakousko, Německo, Švýcarsko, Skandinávie) nebo pozemková kniha jako taková vůbec chybí a právní vztahy jsou založeny na registraci listin soukromými notáři a katastr s určitými omezeními jen publikuje takto vedený právní stav (Francie, Nizozemí, Belgie a další). I když jsou dnes katastr a pozemková kniha v několika případech již technologicky propojeny, určitá úskalí (nám dobře známá z období existence státních notářství a evidence nemovitostí) přece jenom zůstávají. To také vedlo tam, kde docházelo v nedávné době k radikální modernizaci systému k tomu, že byl vytvořen jediný systém spojující katastr i pozemkovou knihu spravovaný jediným orgánem. Jedním z takových případů je současný HM Land Registry ve Velké Británii. Protože je to příklad velmi zajímavý i z hlediska financování a přístupů k automatizaci, stojí za podrobnější informaci.

HM LAND REGISTRY
HM Land Registry je samostatný orgán státní správy zodpovědný (předkládá výroční zprávu a auditované účetnictví) přímo nejvyššímu soudci spojeného království a předsedovi sněmovny lordů (Lord Chancellor). Úkolem HM Land Registry (dále jen LR) je především registrovat a vést práva k nemovitostem v Anglii a Walesu, garantovat správnost zápisů práv a poskytovat s tím spojené služby státní správě i široké veřejnosti. LR zahrnuje jak právní tak technickou stránku vedení práv v jediné samostatné státní organizaci, která není součástí žádného jiného resortu, podobně jako je tomu u nás.

Organizace a financování LR
HM Land Registry byla založena roku 1862 jako samostatné vládní oddělení zodpovědné lordu kancléři. V roce 1990 se stala výkonným úřadem (Executive Agency), od roku 1993 změnila status na Trading Fund (podle zákona o vládních obchodních fondech z roku 1973). Postavení LR jako vládního obchodního fondu umožňuje nejen plné samofinancování, ale i postupné snižování poplatků při zvyšování kvality a rychlosti služeb a zajišťování vlastního rozvoje. V roce 1999 LR již potřetí získala "Charter Mark" (prestižní certifikát výkonnosti a kvality).

LR svou činnost včetně vlastního rozvoje dokáže samofinancovat. Obrat LR ve fiskálním roce 1998/99 činil 228 mil. GBP, náklady 223 mil. GBP. Na náhradách škody LR vyplatila 1,4 mil. GBP. Poplatky byly sníženy během posledních pěti let o 38%.

LR vede celkem 18 mil. registrovaných titulů (rozsah vlastnictví odpovídající zhruba LV), převedeno do počítačové formy je v současné době cca 16 mil. titulů včetně části listinné dokumentace. Grafická dokumentace ke každému titulu (title plan – snímek mapy s vyznačením rozsahu práv a označením čísla registrace) je dosud digitalizována asi z 30%.

V roce 1998/99 bylo vyřízeno celkem téměř 15 mil. žádostí, z toho 324 tis. tzv. "prvních registrací" (t.j. udělení titulu), 70 tis. zřízení dlouhodobých nájmů, 175 tis. převodů části nemovitostí, 2,5 mil. převodů celých nemovitostí, a 7 mil. požadavků na ostatní služby (úřední výpisy a kopie, úřední šetření, vyhledávání v přehledné mapě a další dotazy). Meziroční nárůst těchto služeb činil 18%.

Velký důraz je kladen na zkracování lhůt služeb a kvalitu. 75 % všech registrací proběhne do 25 pracovních dnů, všechny požadavky na ostatní služby (úřední kopie, úřední šetření) jsou zpracovány do 3 pracovních dnů, z toho 75 % do 2 pracovních dnů. Procento bezchybné registrace překračuje 98 % u všech pracovišť, procento hodnocení preciznosti registrace ze strany zákazníků jako výtečné nebo dobré přesahuje 90 %. Celkový stav zaměstnanců LR je 7 829, počet regionálních pracovišť je pouze 24. Dostupnost pracovišť veřejnosti je považována i při takto nízkém počtu za zcela vyhovující (spíše je zřejmý trend počet pracovišť dále snižovat), neboť zhruba 2/3 všech žádostí jsou vyřizovány poštou, téměř 1/3 telefonicky a asi desetina již přímým přístupem. Pošta i telefon, popř. fax zřejmě fungují. Pracoviště pak nemusí být ani zařízena na osobní návštěvy žadatelů, fronty žadatelů zřejmě neznají vůbec.

Téměř všechny služby jsou zpoplatněny. Výši poplatků upravuje Poplatkový řád HM LR. Systém poplatků je dosti složitý a obsahuje množství výjimek pro určité případy, zvláště při souběhu více úkonů. Poplatky za registraci jsou závislé na ceně nemovitosti nebo na výši zástavního práva. Za první registraci titulu se platí od 40 GBP (nemovitost do ceny 40 000 GBP) až do max. 800 GBP (cena nad 1 milion GBP). Za další převody a za zástavní právo, popř. převod zástavního práva, se platí od 40 GBP (do hodnoty 100 000 GBP) až po max. 200 GBP (nad 1 milion GBP). Bez poplatku se provádějí některé změny v údajích, jako opravy, změny popisu nemovitosti, změny jména, adresy, výmazy zástavního práva a zrušení některých poznámek. Fixní sazby jsou stanoveny pro některé standardní úkony jako vyznačení poznámek, omezení nebo zákazů (40 GBP do tří titulů, každý další za 20 GBP), první registrace nájmu (40 GBP), ukončení nájmu (40 GBP), vydání náhradního certifikátu (40 GBP). Úřední vyhledání titulu, potvrzení plánu, stojí 4 GBP, vyhledání jména v rejstříku vlastníků 10 GBP za jméno. Vyhledání v přehledové mapě (index map) je do deseti titulů zdarma, každý další titul nad 10 je za 4 GBP. Za nahlížení vzdáleným přístupem do registru se účtuje 2 GBP za titul, do plánu 3 GBP. Ostatní nahlížení a úřední kopie z registru, plánu nebo dalších uložených dokumentů je za 4 GBP. Sdělení čísla titulu je do 10 titulů zdarma, za každý další se platí 4 GBP. Kopie listu přehledové mapy je relativně drahá, stojí 40 GBP. Pro jednotlivé druhy požadavků jsou připraveny ucelené řady informačních materiálů, tiskopisů žádostí a návodů k jejich vyplnění, které řeší i jejich zpoplatnění. Nezaplacení je důvodem pro neposkytnutí služby. I když je systém poplatků složitější, nemá LR zřejmě žádné pochyby o tom, zda se přijímané peníze vyplatí či nevyplatí i složitěji počítat. LR má stanoveny a definovány jasné cíle i principy, kterými je chce dosáhnout. Cíle i způsoby jsou schvalovány a průběžně upřesňovány Lordem Kancléřem.
Mezi hlavní cíle LR patří zejména:

• udržovat a rozvíjet stabilní a efektivní informační systém registrace práv k nemovitostem jako úhelný kámen pro vytvoření a usnadnění volného disponování s právy k nemovitostem
• z pověření Koruny garantovat práva k registrovaným nemovitostem a investice do nemovitostí
• zajistit pohotový přístup k aktualizovaným a garantovaným informacím o půdě a tak umožnit spolehlivé transakce s nemovitostmi a bezpečnost práv
• zajišťovat hypotéky a zemědělské úvěry.
• Jako principy vedoucí k těmto cílům LR akceptuje:
• dosahovat progresivně zvyšovaných výkonnostních cílů stanovených Lordem Kancléřem tak, aby vysoce kvalitní služby byly dodávány uživatelům pohotově a za snižující se ceny,
• rozvíjet plány k progresivnímu dokončení registrace půdy v Anglii a Walesu a založení National Land Information Service,
• naplňovat klíčové principy iniciativy "Služba především", které jsou zakotveny ve standardech LR,
• zkoumat možnosti zvyšování efektivity využití prostředků pomocí partnerství se soukromým sektorem v programech počítačového mapování a skenování plánů,
• usnadňovat řešení sporů a námitek v rámci garance státu, co nejrychleji, a co nejekonomičtěji,
• zajistit, aby personál měl potřebné znalosti, dovednosti i motivaci k dosažení toho, co je od nich požadováno a mohli pociťovat spokojenost s výsledky své práce, aby pracovali v prostředí, které podporuje osobní rozvoj a umožňuje jim udělat vše, co je v jejich silách,
• vyvíjet a provozovat bezpečný a flexibilní systém a služby využívající informačních technologií,
• využívat co nejlépe hmotných zdrojů.

• mají jasno o cílech i prostředcích, jak je dosáhnout, a kdekoliv je to možné, měřit výkonnost ve vztahu k těmto cílům,
• mají dobře definovanou zodpovědnost, aby mohli udělat vše co je v jejich silách pro co nejlepší využití zdrojů, včetně kritického zkoumání výkonu a efektivity,
• mají informace (zvláště o nákladech), školení a přístup k potřebným expertizám poradců, které potřebují k efektivnímu výkonu svých činností, za které jsou zodpovědní.“
• LR zavedla řídící účetní a informační systém v roce 1975, v roce 1984 LR vypracovala plány ke zlepšení systému, které zahrnovaly především úkoly:
• vyvinout lépe odpovídající organizační systém na vyšší úrovni řízení pro zajišťování průběžného výhledu v oblasti politiky, strategie a priorit,
• ujasnit cíle na všech úrovních řízení v celé LR,
• zlepšit stávající systém kontroly a alokace zdrojů a zajistit větší povědomí o nákladovosti a lepší finanční řízení na všech úrovních organizace.

V roce 1983 LR zavedla počítačový systém finančního účetnictví, v roce 1991 pak zavedla nový systém a v rámci rozpočtu a účetnictví založeného na aktivitách také pružné rozpočty (flexible budgets). V roce 1993 LR dokončila první rok nárůstového účetnictví (accruals accounting, asi denní účetnictví?) a předložila Parlamentu auditovanou zprávu. V rámci vládních instrukcí (bílé knihy), sledujících zlepšení efektivnosti orgánů státní správy a průhlednosti účetnictví (zvýšení zodpovědnosti za prostředky získané od daňových poplatníků), LR postupně zavedla přírůstkové rozpočetnictví a účetnictví a dospěla k získání statutu Obchodního fondu od roku 1993. (Status vládního obchodního fondu mohou získat státní organizace, pokud alespoň 50 % jejich příjmů pochází od veřejnosti, nikoliv však z daní. Je požadováno stálé zvyšování výkonnosti a stanovení konkrétních cílů vždy pro pětileté období). HM Land Registry Trading Fund měl stanoveny následující cíle:

• zajistit výnos čistého průměrného jmění v období 1993 až 1999 nejméně 6 %,
• zajistit vytváření dostatečného příjmu pro úhradu všech kapitálových i provozních nákladů (tzv. nulový limit externích finančních zdrojů),
• zvýšit efektivitu snižováním jednotkových nákladů (v čase bez vlivu inflace v období od 1993 do 1999) o 16 %,
• stanovit klíčové ukazatele postihující: pohotovost služeb, přesnost (kvalitu), počet digitalizovaných titulů.

Registrace práv, náhrady škody
Podle zákona má LR územní působnost pouze v rozsahu Anglie a Walesu (Skotsko i Severní Irsko má poněkud odlišné zákony a tím i odlišný systém registrace práv. Severní Irsko má systém velmi obdobný, ve Skotsku se registrují listiny, nikoliv práva). Registrace práv byla původně dobrovolná, postupně se zaváděla registrace povinná, nejdříve v samotném Londýně, později v dalších vyhlašovaných oblastech, od roku 1990 je registrace povinná již všude a současně se registr stává zcela otevřeným pro veřejnost. Nejpozději při prvním převodu je nezbytné požádat o tzv. první registraci, t.j. udělení titulu. Žádosti uplatněné dříve, t.j. mimo souvislost s převodem, jsou finančně zvýhodněny. Registrováno je nyní asi 75 % nemovitostí. Přesto, že LR je nadána i soudní pravomocí, rozhoduje vesměs pouze ve správním řízení. Ve vztahu k zákonům EU považují rozhodování o zápisech práv ve správním řízení za vyhovující a nepředpokládají v tomto smyslu žádnou změnu. Proti výsledku administrativního rozhodnutí jsou možné další dva stupně odvolání, a to k soudu, popř. ke členu parlamentu pověřenému funkcí ombudsmana. Cílem vlastní registrace a udělení titulu je především:

• garantovat rozsah nemovitosti (nikoliv však průběh hranic) a vlastnická práva (včetně zástavního práva a dalších věcných práv)
• vyjádřit práva jasně a srozumitelně a usnadnit další transakce
• zajistit co nejširší přístup veřejnosti k těmto údajům.

Registrované údaje zatím nejsou propojeny a využívány ani pro daňový systém, ani pro územní plánování či účely sčítání a statistiky.

Registruje se vlastnictví (včetně dalších s tím souvisejících práv, t.j. dalších věcných práv, břemen a zástavního práva) a nájmy, pokud jsou stanoveny pro dobu delší 21 let. Vlastnictví k bytům se nevede (jen kondominium, tedy společný vztah k pozemku). Registr obsahuje i případná další smluvní omezení týkající se užívání nemovitosti a podrobnosti nájmu půdy. Pro zápisy práv se nepoužívá kódů, ale právně formulovaných textů (při registraci snaha o srozumitelnost). V některých případech jsou do registru vtěleny jako jeho součást rozsáhlejší dokumenty. Registr sestává ze subregistru nemovitostí, subregistru vlastníků a subregistru závad (zástavní právo, břemena). Subregistr nemovitostí obsahuje popis nemovitosti (prostřednictvím plánu, který je jeho součástí), veškeré výjimky z vlastnického práva (např. nerostná ložiska, apod.), práva spojená s nemovitostí (služebnosti) a pokud jde o nájem, stručné podrobnosti nájmu, zejména datum zřízení a délku nájmu. Subregistr vlastníků obsahuje jména (názvy vlastníků a jejich adresu, může také obsahovat tzv. kauci, t.j. zápis, který zajišťuje, že zájemce o případnou koupi je informován o všech transakcích s nemovitostí. Pokud zde není zapsáno žádné omezení s nakládáním, např. nesvéprávnost, apod., není již třeba nic zkoumat a vlastník má neomezené právo s nemovitostí nakládat. Subregistr závad vede všechny hypotéky včetně jejich vlastníka (t.j. věřitele). Zástavní právo i transakce s ním (se zástavním právem lze dále obchodovat) jsou předmětem registrace a jsou rovněž garantovány státem. V tomto subregistru jsou zapisovány rovněž podrobnosti břemen vztahující se k zapsané nemovitosti, detaily všech nájmů s odkazem na vlastní titul nájmu a detaily všech omezujících dohod týkajících se nemovitosti. Jak je tedy zřejmé, způsob zápisu do registru je velmi podobný zápisům do bývalé pozemkové knihy u nás. Zapisují se však i všechna smluvní ujednání, nejen věcná práva.
LR garantuje přesnost a úplnost.

• údajů v registru
• rozsah nemovitosti zobrazený na založeném plánu
• výsledek jakéhokoliv úředního šetření v registru
• úřední kopie z registru
• jakékoliv další výpisy z dokumentů uložených v registru.

V případě garance za rozsah nemovitosti se předpokládá přesnost, kterou je rozumné požadovat při vedení na kopiích topografických map 1 : 2500 nebo 1 : 1250 vyhotovených Ordnance Survey. LR přitom neručí za hranice a jejich průběh. V případě chybného údaje v registru nebo v rozsahu nemovitosti, lze dosáhnout opravy buď správním řízením při dohodě všech dotčených stran, nebo soudně, a to buď slyšením u právního zástupce LR nebo u soudu. Za normálních okolností však nelze provést žádnou opravu proti registrovanému vlastníkovi. Asi 97 % všech sporů se přitom řeší ve správním řízení, tedy dohodou všech účastníků.

Kdokoliv utrpí újmu v důsledku provedení (nebo neprovedení) opravy registru nebo chyby v rozsahu nemovitosti, chyb v úředním šetření, nebo chyby v úředním výpise, je oprávněn žádat náhradu škody na Hlavním registrátorovi, ledaže by sám jednal podvodně nebo se na nedostatku sám podílel. V roce 1998/99 vyplatila LR na náhradách škody 1.4 mil. GBP. Šlo o větší počet (640) menších nároků.(Největší nárok byl uplatněn ve výši 85 tis. GBP, příčinou bylo opomenutí zápisu předkupního práva za fixní cenu, nepodařilo se však vzhledem k ne zcela jasné formulaci práva prokázat oprávněnost celé výše škody, a v tomto smyslu byla také řešena dohoda o výši náhrady.)

(Dokončení v 4/2000)

Literatura:
Cestovní zpráva ze zahraniční služební cesty do Velké Británie ve dnech 20. až 26. září 1999 (dostupná ve VÚGTK).

Ing. Ivan Pešl
ředitel ZKI v Opavě
Autor je národní delegát Komise 7 FIG (katastr)

---

Z časopisu Zeměměřič č. 3/2000