Máte dojem, že znáte tento pojem? Zeptali jsme se náhodných osob, co se jim vybaví, když slyší katastr nemovitostí. "Asi je to nějaké strašidlo," řeklo nám jedno dítě na pískovišti. Další názory byly už bez pohádkových bytostí. Z jedné odpovědi jsme se dozvěděli, že jde o archiv s mnoha starými a zaprášenými listinami a mapami. Jiná odpověď prozrazovala osobní zkušenosti, neboť katastr nemovitosti byl zpodobněn do nekonečné fronty čekajících lidí před úředníkem, který dokáže i ve složité dokumentaci nalézt, komu co patří. S vlastnictvím pozemků a budov spojovala ostatně své odpovědi většina dotazovaných osob. "Katastr je něco z latiny, a tak v tom mají prsty buď lékaři, biskupové nebo právníci," zněla další odpověď. "Z katastru, z toho bych vyrostl," řekl nám muž drobné postavy, který na sebe nakonec prozradil, že pracuje na katastrálním úřadě.     Nepochybujeme vůbec o vašich hlubokých katastrálních znalostech, ale ne všichni mají na dlani své ruky výraznou čáru vypovídající o tom, jak je katastr nemovitostí částečně nebo zcela poznamenal. Pro katastrem nepoznamenané osoby jsme připravili následující katastr na dlani.

Listujme slovníky Slovo katastr je skutečně původem z latiny a znamená soupis. Z latinsko-českého slovníku se dále dozvíte jiné zajímavosti. Castró znamená vykreslit a catalogus je zase seznam. Katastr podle výkladového slovníku českého jazyka vyjadřuje zakreslení a soupis pozemkového majetku. Běžně se však používá i v souvislosti s rozlohou pozemků náležících k obci. "V katastru obce se našla mrtvola," sdělují s úsměvem a často televizním divákům redaktoři Novy.     Pamatujte si, že katastr nemovitostí je složitým, uceleným a průběžně aktualizovaným systémem informací o pozemcích, vybraných stavbách a o právnických vztazích k nim.

"S nemovitostí nehnete, na to se spolehněte" Když nepočítáme například přemístěný kostel v Mostě, který s pomocí boží a důmyslné techniky ujel v roce 1976 do bezpečí před postupující těžbou hnědého uhlí, tak s téměř všemi ostatními nemovitostmi skutečně nehnete. Pravdu měli Šimek s Grossmannem v jedné ze svých povídek, kde jejich hrdina projevuje radost, když po strýcovi bezzemkovi zdědil půdu. Vzal si totiž z pozůstalosti dva květináče a jel domů. Skutečně, po zdědění obrovského květináče s fíkusem nemusíte mít obavy, že to budete muset běžet ohlásit na katastrální úřad. Nemovitostí tedy není kořenáč naplněný kolečkem hlíny, ale ani maringotka, třebaže by luxusním vybavením předčila leckterou garsonku v panelovém domě. Dále se do katastru nemovitostí nezařazují drobné stavby, které plní doplňkovou funkci ke stavbě hlavní určené pro bydlení, dále občanské vybavení, vybavení pro výrobu a skladování nebo vybavení ke stavbě určené pro individuální rekreaci. Jedná se o přízemní stavby, pokud jejich plocha nepřesahuje 16 m2, výška 4,5 metru. Abyste měli představu, jsou to například kůlny, prádelny, přístřešky, zařízení pro nádoby na odpadky, stavby pro chov drobného zvířectva, zemědělské stavby, vrátnice, šatny, umývárny, sauny, úschovny kol a kočárků, čekárny a stavby sportovních zařízení, sklepy, žumpy bez přepadu, krmelce, posedy, sklady, oplocení a ostrůvky hromadné dopravy. Zbývá nám jen stručně definovat, co vlastně je ta nemovitost? Vystačme si zatím s tvrzením, že nemovitostmi jsou pozemky a stavby pevně spojené se zemí pevným základem, jak píše stručně encyklopedie.

Než vejdete do úřadu V každém okrese funguje katastrální úřad (úplný seznam najdete na str. 12-13), o jehož významu snad nikdo nepochybuje, ale systém jeho fungování už může být pro mnoho občanů dost tajemný. Úřad, který řídí Českým úřadem zeměměřickým a katastrálním jmenovaný ředitel, má totiž ve svých útrobách pro určení práv k nemovitostem pravý poklad. Je jím dokumentace v podobě grafického a písem- ného operátu, jak se současné nejdůležitější části katastru dříve říkalo. Jak víme, v našich zeměpisných délkách a šířkách ještě nedávno nebyla právu na vlastnictví věnována taková pozornost, jaká mu náleží. Přitom, jak jsme si zaznamenali z přednášky ing. Lumíra Nedvídka (ČÚZK): "Po právu na život a po právu na svobodu je právo na vlastnictví třetím nejvýznamnějším lidským právem." Zápis právních vztahů totiž do konce roku 1992 měl pouze deklarační neboli evidenční účinek. Bývalá střediska geodezie o těchto právech nerozhodovala, pouze je nedokonalým způsobem evidovala. Se zrušením státního notářství k 1. 1. 1993 zanikla i registrace listin jako právní akt vzniku právních vztahů k nemovitostem. Po změně politických poměrů u nás a následných změnách v právních normách se občané začali zajímat i o právo na vlastnictví. Proto v roce 1993 tak rychle vzrostl význam nově vytvořených katastrálních úřadů. Zbývá nám jen uvést, co všechno se na katastrálních úřadech eviduje.     Pamatujte si, že v katastru nemovitostí se evidují:

• pozemky v podobě parcel,
• budovy spojené se zemí pevným základem, a to jednak budovy, kterým se přiděluje popisné nebo evidenční číslo, nebo budovy, kterým se popisné nebo evidenční číslo nepřiděluje a které nejsou příslušenstvím jiné stavby evidované na téže parcele,
• byty a nebytové prostory vymezené jako jednotky po- dle zvláštního zákona,
• rozestavěné budovy nebo byty a nebytové prostory, které budou podléhat evidenci, požádá-li o to vlastník nemovitosti nebo jiná osoba oprávněná k této žádosti z právního vztahu,
• rozestavěné budovy nebo byty a nebytové prostory, které budou podléhat evidenci v souvislosti se vznikem, změnou nebo zánikem věcného práva k nim.

• právní vztahy zapisované podle zákona o zápisech vlastnických a jiných věcných práv k nemovitostem jako jsou vlastnické právo, zástavní právo, právo odpovídající věcnému břemeni a předkupní právo s účinky věcného práva,
• právo hospodaření s majetkem státu,
• právo trvalého užívání nemovitostí,
• správa nemovitostí ve vlastnictví státu,
• oprávnění městských částí hlavního města Prahy a městských částí statutárních měst hospodařit se svěřeným majetkem,
• další skutečnosti podle povahy evidované věci, které jsou na základě katastrálního zákona obsahem katastru.

Je to tak, bude to vklad Vlastnické právo, zástavní právo, právo odpovídající věcnému břemeni a předkupní právo s účinky věcného práva se zapisují do katastru nemovitostí zápisem vkladu. Jde buď o vklad práva nebo o výmaz vkladu práva ke konkrétní nemovitosti. Tato práva vznikají, mění se nebo zanikají dnem vkladu do katastru. Právní účinky vkladu vznikají až na základě pravomocného rozhodnutí o jeho povolení, ale pozor, ke dni, kdy návrh na vklad byl doručen katastrálnímu úřadu. Je dobré vědět, že dříve smlouva, podle které právo k nemovitosti vznikalo, měnilo se nebo zanikalo, nabývala účinnosti až registrací u státního notářství. Podle současné právní normy od 1. 1. 1993 tyto smlouvy nabývají účinnosti, jakmile jsou uzavřeny a mají všechny náležitosti. Smlouva, která je součástí návrhu na vklad, však musí být účinná nejpozději v době podání tohoto návrhu. Rozhodnutí o povolení vkladu nemůže ovlivnit účinnost smlouvy. V podatelně katastrálního úřadu platí zároveň lidové pravidlo: "Kdo dřív přijde, ten dřív mele." Uplatnilo by se například, pokud by vlastník nemovitosti nekalým způsobem sepsal ještě jednu nebo více smluv s dalšími zájemci třeba o prodej stejné nemovitosti. Pak by měl přednost ten, který by bez ohledu na datum, kdy jeho smlouva byla podepsána, jako první ji s návrhem na vklad do katastru přinesl na úřad. Řízení o povolení vkladu je totiž zahájeno dnem doručení písemného návrhu účastníků řízení nebo některého z nich katastrálnímu úřadu. Každý má však právo nahlédnout do evidence doručených návrhů, aby se v případě podezření přesvědčil, že je skutečně prvním a zároveň i jediným navrhovatelem vkladu. Vklad totiž lze provést jen na základě pravomocného rozhodnutí katastrálního úřadu, ale to už víme. Nevíme však, že účastníky řízení o povolení vkladu jsou jen účastníci toho právního úkonu, na jehož podkladě má být zapsáno právo do katastru. Těmito účastníky nemůže být tedy ani zástupce zahraniční mafie, která vás vydírá, nebo zástupce banky, která vám za stejných podmínek poskytla úvěr, třebaže by ctihodní zástupci chtěli jen dohlížet, jak se snažíte sehnat prodejem nemovitostí peníze.     Pamatujte si, že návrh na zahájení řízení musí obsahovat:

• označení katastrálního úřadu, kterému je návrh určen. Až na území hlavního města Prahy, kde takovým úřadem je katastrální úřad, který má působnost pro celou metropoli, operují ostatní katastrální úřady zpravidla v územích ohraničených hranicemi okresu.
• jméno a příjmení, trvalý pobyt a rodné číslo fyzických osob - tedy údaje, které si opíšete z občanského průkazu, nebo název, sídlo a identifikační číslo právnických osob, které jsou účastníky řízení,
• označení práv, která mají být zapsána do katastru.

Přílohou návrhu musí být:

• listina, na základě které má být zapsáno právo do katastru, nebo její úředně ověřený opis (kopie),
• plná moc, je-li účastník řízení zastoupen zmocněncem,
• výpis z obchodního nebo jiného zákonem určeného rejstříku, pokud je účastníkem řízení právnická osoba, jež musí být zápisána v takovém rejstříku, nebo úředně ověřený opis (kopie) takového výpisu,
• listina prokazující oprávnění vlastníka nebo jiné osoby oprávněné z právního vztahu nakládat s předmětem právního úkonu, jehož právní účinky nastaly před 1. lednem 1993, nebo úředně ověřený opis (kopie) takové listiny,
• úředně ověřený překlad listiny, na základě které má být zapsáno právo do katastru, pokud tato listina není sepsána v českém jazyce. K tomu se dá dodat, že i ve slovenském jazyce napsaná smlouva musí být nyní oficiálně přeložena do češtiny a vůbec nikoho nezajímá, že všichni rozumí každému slovenskému slovu uvedenému ve smlouvě. Pokud návrh na zahájení řízení o povolení vkladu nemá zákonem předepsané náležitosti, katastrální úřad vyzve navrhovatele, aby ve stanovené přiměřené lhůtě odstranil nedostatky návrhu. Současně ho upozorní, že v případě neodstranění nedostatků návrhu bude řízení zastaveno. Navrhovatel se tedy nemůže divit, když nedostatky návrhu neodstraní, a katastrální úřad pak řízení zastaví. Naopak, pokud bude všechno v pořádku, katastrální úřad posléze vyznačí den povolení vkladu zápisem ve spisu a na přezkoumávané listině dobu podání návrhu a skutečnost, že k vkladu nebo výmazu došlo.

Záznam má velký význam Vlastnická práva, zástavní práva, práva odpovídající věcnému břemeni a předkupní práva s účinky věcného práva, která vznikla, změnila se nebo zanikla ze zákona, rozhodnutím státního orgánu (například pozemkového úřadu), příklepem licitátora na veřejné dražbě, vydržením, přírůstkem a zpracováním, se zapisují záznamem údajů. Děje se tak na základě zanesení listin vyhotovených státními orgány a jiných listin, které podle zvláštních předpisů potvrzují nebo osvědčují právní vztahy, do katastru. Můžete vědět, že listiny vyhotovené státními orgány a jiné listiny zasílají jejich zhotovitelé katastrálnímu úřadu k provedení záznamu do katastru ve lhůtě do 30 dnů ode dne jejich pravomoci nebo do 30 dnů ode dne jejich vyhotovení. Katastrální úřad jen zjišťuje, zda je předložená listina bez chyb a bez jiných zřejmých nesprávností. Je-li listina vyhotovena státním orgánem nebo je-li jiná listina způsobilá k vykonání záznamu, provede katastrální úřad zápis do katastru, jinak vrátí listinu tomu, kdo ji vyhotovil.

Poznámka se nepíše za chování na úřadě Poznámka se v katastru nemovitostí nezapisuje za neslušné chování vlastníků nemovitostí vůči katastrálním úředníkům, ale jedná se o zápis určité informace o vlastníku nemovitosti, která zatím nemá žádný vliv na vznik, změnu nebo zánik práva k nemovitosti. Pouze upozorňuje na možný vznik omezení dispozičních práv, popřípadě na skutečnost, že rozhodnutím soudu může být dáno, že vlastníkem předmětné nemovitosti je někdo jiný než ten, který je jako vlastník zapsán v katastru nemovitostí. Je to zkrátka upozornění na skutečnost, že o dané nemovitosti bylo zahájeno určité řízení, kterým může být například vyhlášení konkursu nebo soudní rozhodnutí. Poznámku zapíše katastrální úřad na základě doručeného rozhodnutí nebo oznámení soudu, správce daně či k doloženému návrhu toho, v jehož prospěch má být poznámka zapsána. Případů poznámek jsou mraky a zapisují se třeba na základě usnesení o nařízení výkonu rozhodnutí prodejem nemovitostí, usnesení o povolení ochranné lhůty v konkursním řízení, usnesení o prohlášení konkursu, u soudu podaného návrhu na vyrovnání, usnesení o nařízení předběžného opatření nebo na základě jiného rozhodnutí, kterým se omezuje oprávnění vlastníka nemovitosti nebo jiného oprávněného subjektu nakládat s předmětem práva zapsaným v katastru. Poznámka se zavádí rovněž na základě podaného žalobního návrhu, kterým se navrhovatel domáhá, aby soud vydal takové rozhodnutí, týkající se nemovitostí evidovaných v katastru, na jehož základě by mohl být proveden záznam do katastru. Poznámku v katastru nemovitostí, pokud se vás týká, si určitě nepleťte s pozvánkou na večírek, neboť naše poznámka vám může způsobit spíše mnoho bezesných nocí než jeden veselý večer.     I s nepříjemnou poznámkou lze však něco dělat. Poznámku zruší katastrální úřad na základě doručeného rozhodnutí nebo oznámení soudu, správce daně či doloženého návrhu toho, v jehož zájmu má být poznámka zrušena, pokud důvody pro její vyznačení pominuly.

Plomba slouží jako majáček Institut plomby upozorňuje katastrální úředníky na to, že se s určitou nemovitostí na příslušném katastrálním úřadě něco děje. Pro úředníky má plomba podobný význam jako svítící maják pro námořníky. Úředníci ji vyznačí u dotčené nemovitosti po doručení listiny, podle které má být zapsáno, popřípadě změněno právo k nemovitosti nebo má být zapsána příslušná poznámka. Plomba vyjadřuje, že práva k této nemovitosti mohou být dotčena změnou a tudíž nelze o ní vydávat závazné informace. Plombu úřad může uvolnit, ale až po zápisu změny do katastru nemovitostí nebo po nabytí právní moci zamítavého rozhodnutí úřadu o povolení vkladu do katastru nebo po nabytí právní moci rozhodnutí úřadu o zastavení řízení.

V našem katastrálním území Nemovitosti se v katastru evidují podle katastrálních území. Pokud nevíte, co to je, pak jde o technickou jednotku, která tvoří místopisně uzavřený a v katastru nemovitostí společně evidovaný soubor nemovitostí. V praxi to například znamená, že se parcely označují postupně arabskými čísly v rámci jen jednoho katastrálního území. Katastrální území a území obce se mohou krýt, v případě shodují-li se zcela jejich hranice. Území obce však může být, a v praxi tomu tak často je, vytvořeno ze dvou a více katastrálních území. V České republice byste se neměli setkat se dvěma stejnými názvy katastrálního území. Důvod je prostý, dva stejné názvy pro různá katastrální území by udělaly v katastru pěkný zmatek.

Orná půda, chmelnice, vinice ... Pozemky se člení podle druhů na zemědělské pozemky, kam patří orná půda, chmelnice, vinice, zahrady, ovocné sady, louky, pastviny. Členění podle druhů pozemků pokračuje na lesní pozemky, vodní plochy, zastavěné plochy a nádvoří a ostatní plochy. Pokud budeme pátrat po původu poměrně rozmanitého rozdělení pozemků do uvedených druhů, dostaneme se až do dřevní historie našich katastrů. Proč se zabýváme členěním pozemků? Druhy pozemků jsou totiž společně s čísly a výměrami parcel, popisnými a evidenčními čísly staveb, vybranými údaji o způsobu ochrany a využití nemovitostí a dalšími údaji obsahem katastru nemovitostí. Změna druhu pozemku se v katastru provádí na základě ohlášení vlastníka nebo jiného oprávněného činitele. Přílohou by mělo být rozhodnutí nebo souhlas vydaný příslušným státním orgánem, pokud se to podle zvláštních předpisů vyžaduje, nebo rozhodnutí pozemkového úřadu o schválení pozemkových úprav. Změna způsobu využití nemovitosti, k níž není třeba rozhodnutí nebo souhlasu, se v katastru provádí jen na podkladě ohlášení vlastníka nebo jiného oprávněného subjektu.

Geometrický plán Geometrický plán je neoddělitelnou součástí listin, podle nichž má být proveden zápis do katastru, je-li třeba předmět zápisu zobrazit do katastrální mapy. Je technickým podkladem pro sepsání listiny, je-li jejím předmětem reálně oddělená část nemovitosti, nová stavba nebo se touto listinou zřizuje k části pozemku věcné břemeno. Geometrický plán musí být ověřen, že svými náležitostmi a přesností odpovídá platným předpisům, a opatřen souhlasem katastrálního úřadu s očíslováním parcel. Po ověření nesmí být nijak upravován. Ověřovat geometrické plány může jen fyzická osoba s úředním oprávněním.

Co tvoří katastrální operát? Katastrální operát tvoří grafické i písemné soubory informací.
Soubor geodetických informací zahrnuje katastrální mapu a ve stanovených katastrálních územích i její číselné vyjádření.
Soubor popisných informací zase zahrnuje údaje o katastrálním území, o parcelách, o stavbách, o vlastnících a jiných oprávněných subjektů a o právních vztazích.
Dále katastrální operát tvoří souhrnné přehledy o půdním fondu z údajů katastru, dokumentace výsledků šetření a měření pro vedení a obnovu souboru geodetických informací, včetně seznamu místního a pomístního názvosloví a sbírka listin, která obsahuje rozhodnutí státních orgánů, smlouvy a jiné listiny, na jejichž podkladě byl proveden zápis do katastru.

Katastr je veřejný Katastr je veřejný a každý má právo do něj za přítomnosti pracovníka katastrálního úřadu nahlížet a pořizovat si z něho pro svou potřebu opisy, výpisy nebo náčrty. Veřejnost katastrálního operátu je možno omezit jen z důvodů stanovených zákonem o státním tajemství. Katastrální úřad na požádání vyhotoví ze souboru geodetických informací a ze souboru popisných informací výpis, opis nebo kopii, jakož i identifikaci parcel. Výpisy, opisy nebo kopie z katastrálního operátu, jakož i identifikace parcel vyhotovené katastrálním úřadem jsou veřejnými listinami. Z katastru se poskytují i údaje pro jiné informační systémy a pro další účely. Hromadné výstupy ze souboru popisných informací se poskytují státním orgánům, obcím a provozovatelům informačních systémů v rozsahu jejich působnosti. Jiným osobám se hromadné výstupy ze souboru popisných informací poskytují pouze o nemovitostech, k nimž mají vlastnické právo nebo jiné oprávnění. Hromadný výstup ze souboru popisných informací je soubor informací přesahující rozsah informací vztahujících se k jednomu listu vlastnictví v jednom katastrálním území.

Zákonem se rozumí
V našem katastru na dlani jsme užili ještě některé další pojmy, kterým nemusíte rozumět.
Pozemek chápejte jako část zemského povrchu oddělenou od sousedních částí hranicí územní správní jednotky nebo hranicí katastrálního území, hranicí vlastnickou, hranicí držby, hranicí druhů pozemků, popř. rozhraním způsobu využití pozemků.
Parcela je pozemek, který je geometricky a polohově určen, zobrazen v katastrální mapě a označen parcelním číslem. Geometrickým určením nemovitosti a katastrálního území se rozumí určení tvaru a rozměru nemovitosti a katastrálního území, které jsou vymezeny jejich hranicemi v zobrazovací rovině.
Polohovým určením nemovitosti a katastrálního území se rozumí určení jejich polohy ve vztahu k ostatním nemovitostem a katastrálním územím.
Výměrou parcely se rozumí vyjádření plošného obsahu průmětu pozemku do zobrazovací roviny v plošných metrických jednotkách.
Velikost výměry vyplývá z geometrického určení pozemku a zaokrouhluje se na celé čtvereční metry. Výměra parcely je evidována s přesností danou metodami, kterými byla zjištěna. Jejím zpřesněním nejsou dotčeny právní vztahy k pozemku.
Katastrální mapou je polohopisná mapa velkého měřítka s popisem, která zobrazuje všechny nemovitosti a katastrální území, které jsou předmětem katastru. Pozemky se v katastrální mapě zobrazují průmětem svých hranic do zobrazovací roviny, označují se parcelními čísly a značkami druhů pozemků; stavby se zobrazují průmětem svého vnějšího obvodu.
Identifikací parcel je porovnání zápisu a zákresu téže nemovitosti v operátu katastru se zápisem, popř. zákresem v jiných operátech nebo pravomocných rozhodnutích státních orgánů.
Budovou je nadzemní stavba, která je prostorově soustředěna a navenek uzavřena obvodovými stěnami a střešní konstrukcí.
Rozestavěnou budovou je budova v alespoň takovém stupni rozestavěnosti, že již je patrné stavebně technické a funkční uspořádání prvního nadzemního podlaží, pokud jí dosud nebylo přiděleno číslo popisné nebo evidenční, a u budovy, které se číslo popisné nebo evidenční nepřiděluje, pokud na ni dosud nebylo vydáno kolaudační rozhodnutí.
Rozestavěným bytem a nebytovým prostorem je místnost nebo soubor místností, které v souladu se smlouvou o výstavbě a stavebním povolením mají být určeny k bydlení nebo k jiným účelům než bydlení a jsou rozestavěny v domě s byty a nebytovými prostory, který je alespoň v takovém stupni rozestavěnosti, že je již navenek uzavřen obvodovými stěnami a střešní konstrukcí.

Ing. Petr SKÁLA (1954), lesnická fakulta, ČZU Praha

        Z časopisu Zeměměřič č. 8/96